دليل تسجيل العقار – كيف تسجل وحدتك السكنية 2023

صريا كنت أم لا، يبقى تسجيل الملكية أمرا شاقا وعسيرا: عادة ما نتجنب إجراءات تسجيل الملكية بسبب العوائق البيروقراطية المملة وغياب الشفافية التي تضمن لنا معرفة الخطوات المتبعة على وجه الدقة. استعنا في إنتربرايز بمحام خبير ليشرح خطوات التسجيل ببساطة ووضوح، من أجل إزالة أي لبس أو غموض وتجنب أي عواقب محتملة ومنع وقوع أي نزاع على الحق في الملكية.
نظام جديد: عدلت الحكومة المصرية بعض أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري في مايو عام 2022، بهدف تشجيع مالكي الوحدات السكنية على تسجيلها من خلال تبسيط الإجراءات واعتماد الوسائل الرقمية قدر الإمكان. كما أسس التعديل لنظام جديد في ما يخص الإثبات الفعلي لحيازة العقار.
من أين تبدأ؟ إن كنت تملك وحدة سكنية منذ أكثر من خمس سنوات، وفي حوزتك فواتير مرافق باسمك وشهادة رفع مساحي، يمكنك حينها التقدم للشهر العقاري من أجل الحصول على “إثبات واقعة مادية”.
بعد ذلك ستحصل على رقم يحدد دورك، وسوف يخبرونك بموعد زيارة العقار. من المتوقع سؤال الجيران وحارس العقار عن وحدتك السكنية، ومن كان يسكنها، ومنذ متى يقيم فيها، وما إذا كان عليها نزاع بخصوص ملكيتها.
احترسوا من النصب: قد يتمكن بعض الأشخاص من التلاعب والغش لإثبات ملكيتهم للوحدات السكنية التي هجرها أصحابها بوضع اليد لعدة سنوات لإثبات الحيازة. وقد صارت تلك الجريمة أسهل من خلال تغيير عدادات الكهرباء إلى العدادات الذكية، إذ يستغل مدعي الحق في الملكية تلك الوسيلة زورا لتغيير عداد الكهرباء باسمه وإثبات الحيازة، لا سيما في ظل تشجيع الحكومة للمواطنين على استخدام عداد الكهرباء الذكي. وقد تمكن بعض المدعين من تقديم أوراق تثبت حقهم في الملكية بالفعل من خلال عقود مزورة.
الانتهاء من الإجراءات يستغرق 37 يوما في أفضل الأحوال، بحسب هشام فودة المحامي والشريك الإداري في فودة للمحاماة والاستشارات القانونية، موضحا أن هذه هي المدة التي وعدت الحكومة أن يستغرقها تسجيل الوحدة السكنية في حالة استكمال الأوراق المطلوبة والانتهاء من كل الإجراءات.
الأجانب –
غير المصريين لا يمكنهم تملك أكثر من وحدتين فقط. وسبق أن أعلنت الحكومة أنها بصدد تخفيف القيود المفروضة على تملك الأجانب بغرض توفير مصدر للعملة الصعبة، إلا أن شكل وطبيعة ذلك التخفيف لم يتضح بعد، بحسب فودة.
الاستعلام الأمني: سيكون على الأجانب أن يخضعوا لاستعلام أمني ضمن إجراءات تسجيل الملكية في مصلحة الشهر العقاري. وتتولى المصلحة التواصل مع أربعة أجهزة أمنية، وحين تتلقى ما يفيد الموافقة الأمنية أو “عدم الممانعة” من الأجهزة الأربعة يمكن البدء في إجراءات التسجيل.
المدة الزمنية: يمكن إنهاء الإجراءات للأجانب في خلال مدة تتراوح ما بين 60 يوما وعام كامل، بحسب كل حالة.
الظهور الأول لمصلحة الضرائب: بمجرد إتمام التسجيل، تتسلم مصلحة الضرائب بياناتك وتبدأ في مطالبتك بدفع الضريبة العقارية السنوية. ولكن إذا تمكنت من إثبات أن تلك الوحدة السكنية هي محل إقامتك الأساسي، فسوف تعفى من الضرائب ضمن حدود معينة. بينما لا تعفى الوحدة الثانية من الضريبة سواء كانت في القاهرة أو الإسكندرية أو الساحل الشمالي أو الغردقة أو غيرها.
إذا أردت بيع الوحدة السكنية سيكون عليك دفع ضريبة التصرفات العقارية وقيمتها 2.5% من قيمة عقد البيع، وذلك للمصريين والأجانب على حد سواء.
الأوراق المطلوبة للتسجيل –
#1 – إثبات ملكية: عقد ابتدائي، أو عقد بيع نهائي مسجل من المالك السابق (العقد الأزرق)، وأي عقود أخرى غير مسجلة بين الطرفين.
#2 – في حال كانت الوحدة السكنية تعود إلى تاريخ سابق على عام 1992، فسوف تحتاج إلى إثبات ذلك عن طريق استخراج وثيقة من مصلحة الضرائب العقارية توضح موقف الحيازة في آخر عملية مسح على مستوى البلاد قبل عام 1992.
أما إذا كانت الوحدة السكنية مبنية بعد عام 1992، فيجب استخراج تصريح البناء باسم المقاول من الحي التابع له، أو من هيئة المجتمعات العمرانية أو المطور العقاري في حال كانت الوحدة داخل مجمع سكني.
#3 – فواتير المرافق باسم المالك مرفقة مع الوثائق السابقة.
#4 – المسح العقاري: ستكون بوابة المركز التكنولوجى للتسجيل المساحي العقاري التابعة لوزارة التخطيط والتنمية الاقتصادية هي خطوتك الأولى. تبدأ العملية من خلال التسجيل على الموقع الإلكتروني أو الاتصال بالخط الساخن، ثم انتظار رسالة نصية قصيرة على هاتفك المحمول في مدة تتراوح ما بين 48 و72 ساعة. وستعرف من خلال الرسالة موعد زيارة الموظف المختص لقياس أبعاد العقار والتفاصيل الخاصة به (سوف يتطلب إتمام عمله الصعود إلى سطح العقار).
عادة ما يصل موظف القياس في موعده. وبعد انتهاء المسح، تحصل على شهادة موثقة للرفع المساحي مطابق للمعايير المطلوبة لمصلحة الشهر العقاري والتوثيق عن طريق أحد الموظفين خلال ستة إلى سبعة أيام.
شهادة الرفع المساحي الموثقة مذهلة، وتحتوي على رسم شامل ودقيق للملكية باستخدام خرائط جوجل، كما تحدد الملكية بوضوح وتبرزها عما حولها، إضافة إلى إدراج إحداثياتها على الجي بي إس مع وصف القياسات بدقة بالرسم الفني.
#5 – تسوية مخالفات البناء: يمكن التحقق من أن العقار لا ينتهك قانون البناء، والتأكد من الانتهاء من تسوية المخالفات المتعلقة بالمبنى إن وجدت.
#6 – تسوية الضرائب: لا بد من تقديم جميع إيصالات الدفع المتعلقة بمتأخرات ضريبة التصرفات العقارية (في حال اشتريت العقار بعد عام 2016 وتحاول تسجيله) وجميع متأخرات الضريبة العقارية (المطبقة منذ 2013).
بعض الأمور التي يجب وضعها في الاعتبار، مع العلم أن كل نوع ملكية له استمارة وإجراءات مختلفة:
• إن كنت تملك عقارا في وسط المدينة، تحتاج بالإضافة لشهادة الرفع المساحي إلى سند ملكية أو آخر عقد ملكية للعقار نفسه لتقديمه إلى الشهر العقاري.
• الملاك من الجيل الثاني يجب أن يكون لديهم عقد أو سند الملكية، إضافة إلى إعلام الوراثة. لو استطعت الحصول على العقد الأزرق (الذي يشير إلى الملكية المسجلة الكاملة للعقار) فقد قطعت نصف الطريق، وكل ما عليك فعله تقديم إعلام الورثة لإصدار العقد المسجل بجميع أسماء الورثة خلال 37 يوما من استكمال الطلب بنجاح.
• في حال غياب أي مستندات للملكية يتعين عليك رفع “دعوى صحة ونفاذ عقد البيع”. لسوء الحظ، ينطبق ما ورد أعلاه فقط في حال وجود سند يحتوي تاريخ ملكية العقار بالكامل. وبخلاف ذلك، لا بد من رفع دعوى قضائية لإثبات صحة جميع التعاملات التي جرت على العقار قبل شرائه.
الإجراءات –
#1 – عليك زيارة مكتب الشهر العقاري، مع العلم بأنه لا يمكن تسجيل الوحدات السكنية في المكاتب الموجودة بالنوادي الرياضية والاجتماعية والمولات التجارية. إذا كنت تحاول تسجيل ملكية تابعة لأحد المطورين العقاريين سواء داخل القاهرة أو خارجها، عليك الرجوع إلى المطور.
#2 – استلام ختم “صالح للشهر” على تسجيل العقد.
#3 – الحصول على ختم موافقة نقابة المحامين، الذي يفيد تصديق النقابة على العقد. بموجب القانون، يجب أن تصدق النقابة على كل وثيقة يجري استخدامها بشكل رسمي، وهو ما ينطبق على بيع الأراضي وشرائها وتسجيل الشركات.
للحصول على الموافقة، لا بد من استقطاع رسوم بنسبة 1% من قيمة العقار، وبحد أقصى 25 ألف جنيه.
#4 – العودة من جديد للشهر العقاري للتصديق. هذه الخطوة تتطلب دفع رسوم أيضا، وفي خلال عشرة أيام سيصبح لديك نموذج العقد الأزرق.
#5 – في حال اشتريت الوحدة السكنية من شخص أخر، يجب أن يكون حاضرا معك لتوقيع العقد، إلا إذا كان لديك توكيل رسمي لبيع وتسجيل الوحدة لنفسك أو للآخرين.
#6 – هل اشتريت الوحدة داخل مجمع سكني؟ سيكون على الشركة العقارية المطورة للمجمع إصدار عقد جديد باسمك.
بما أنك تواصلت بالفعل مع المطور العقاري، الخطوات التالية ستكون أسهل. من المفترض أن يسجل معظم المطورين مشاريعهم، ومن ثم تكون لديهم شهادة رفع مساحي مصدق عليها من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة للعقار بأكمله، وبالتالي يمكنهم مطابقة شهادتهم مع شهادة الرفع الخاصة بك لتسهيل الإجراءات.
#7 – يمكننا الآن أن نقول “مبروك”.
التكلفة –
من المتوقع أن تتراوح التكلفة المادية للإجراءات كلها ما بين 30 إلى 50 ألف جنيه:
• عملية الرفع المساحي تتكلف من 2-5 آلاف جنيه.
• الشهر العقاري يتكلف 5-9 آلاف جنيه.
• العقد الأزرق يتكلف ألف جنيه تقريبا، فكل صفحة تكلفتها 150 جنيها، إلى جانب رسم اشتراك ثابت بقيمة 110 جنيهات.
• رسوم تصديق نقابة المحامين تبلغ 25 ألف جنيه كحد أقصى.
• رسوم الطلب تختلف وفقا لمساحة العقار، وتحتسب عن طريق بيانات شهادة الرفع المساحي، ولا يمكن التفاوض بشأنها.
• وأخيرا وليس آخرا، أتعاب المحاماة في حالة لجأت إلى محام.